投稿者: chosashi

不動産に関する手続きで「土地家屋調査士と司法書士、どちらに頼めばいいの？」と迷ったことはありませんか？

実はこの2つの資格は扱う登記の種類がまったく異なります。この記事では、それぞれの仕事の違い、費用の比較、どちらに依頼すべきかをわかりやすく解説します。

土地家屋調査士の仕事領域

土地家屋調査士は、不動産の「表示に関する登記」の専門家です。簡単に言えば「土地や建物の物理的な情報（形状・面積・構造）を登記簿に登録する」仕事です。

土地家屋調査士の主な業務

• 境界確定測量：土地の境界を測量・確定する
• 土地分筆登記：1つの土地を2つ以上に分割する
• 土地合筆登記：複数の土地を1つにまとめる
• 地目変更登記：土地の用途（田→宅地など）を変更する
• 地積更正登記：登記面積の誤りを修正する
• 建物表題登記：新築建物を登記簿に登録する
• 建物表題変更登記：増築・改築による変更を登記する
• 建物滅失登記：解体した建物の登記を抹消する
• 建物区分登記：1つの建物を区分所有にする

共通するのは、すべて「物（ぶつ）」に関する登記であることです。

司法書士の仕事領域

司法書士は、不動産の「権利に関する登記」の専門家です。簡単に言えば「誰が所有者か、担保は設定されているか」を登記簿に登録する仕事です。

司法書士の主な業務

• 所有権保存登記：新築建物の所有者を初めて登記する
• 所有権移転登記：売買・相続・贈与による所有者変更
• 抵当権設定登記：住宅ローンの担保を設定する
• 抵当権抹消登記：ローン完済後に担保を抹消する
• 相続登記：相続による所有者変更

共通するのは、すべて「権利」に関する登記であることです。

違いの比較表

	土地家屋調査士	司法書士
扱う登記	表示に関する登記（物理情報）	権利に関する登記（所有権等）
具体例	測量、表題登記、分筆、滅失	所有権移転、抵当権設定、相続
現地調査	あり（測量機器で実測）	基本なし（書類作成が中心）
費用帯	3〜100万円（測量規模による）	3〜15万円（登記の種類による）

両方が必要なケース

以下のようなケースでは、土地家屋調査士と司法書士の両方に依頼が必要です。

新築一戸建ての場合

1. 建物表題登記 → 土地家屋調査士
2. 所有権保存登記 → 司法書士
3. 抵当権設定登記（ローンの場合） → 司法書士

土地を分筆して売却する場合

1. 境界確定測量・分筆登記 → 土地家屋調査士
2. 所有権移転登記 → 司法書士

相続した土地を分割する場合

1. 分筆登記 → 土地家屋調査士
2. 相続登記（所有権移転） → 司法書士

両方に依頼が必要な場合、どちらかの事務所がもう一方を紹介してくれることが多いです。

どちらに相談すればいいか迷ったら？

こんな時は…	相談先
境界がわからない	土地家屋調査士
土地を分けたい	土地家屋調査士
新築した	土地家屋調査士（表題）→ 司法書士（保存）
建物を解体した	土地家屋調査士
相続で名義変更したい	司法書士
不動産を売買する	司法書士
ローンの担保を設定	司法書士

迷った場合は、どちらに相談しても適切な専門家を紹介してもらえます。まずは気軽に問い合わせてみましょう。

まとめ

土地家屋調査士は「モノ（物理情報）」の登記、司法書士は「権利」の登記の専門家です。不動産の手続きでは両方が必要になるケースも多いため、まずはどちらかに相談し、必要に応じてもう一方を紹介してもらうのがスムーズです。

土地家屋調査士に無料で相談する

「土地家屋調査士って何をする人？」「自分の状況で依頼が必要なのかわからない」という方のために、土地家屋調査士に依頼すべき代表的な10のケースを費用の目安とともに解説します。

ケース1：土地を売却する予定がある

土地の売却時には境界確定測量が必要になるケースがほとんどです。境界が明確でないと買主や金融機関が取引に応じません。

• 必要な手続き：境界確定測量
• 費用目安：30〜80万円
• 期間：2〜4か月

売却活動の半年前には依頼しましょう。

ケース2：相続した土地を兄弟で分ける

1つの土地を相続人間で分割するには分筆登記が必要です。

• 必要な手続き：境界確定測量＋分筆登記
• 費用目安：40〜100万円
• 期間：2〜4か月

ケース3：新築一戸建てを建てた

新築建物は1か月以内に建物表題登記を行う法律上の義務があります。

• 必要な手続き：建物表題登記
• 費用目安：8〜15万円
• 期間：2〜3週間

ケース4：隣地との境界がわからない・もめている

境界トラブルの解決には専門家による客観的な測量データが不可欠です。

• 必要な手続き：境界確定測量
• 費用目安：30〜80万円
• 期間：2〜4か月

ケース5：建物を増築・リフォームした

増築によって床面積が変わった場合は建物表題変更登記が必要です。

• 必要な手続き：建物表題変更登記
• 費用目安：6〜12万円
• 期間：2〜3週間

ケース6：建物を解体した

建物を取り壊したら建物滅失登記が必要です。放置すると固定資産税が課税され続けます。

• 必要な手続き：建物滅失登記
• 費用目安：3〜5万円
• 期間：1〜2週間

ケース7：農地を宅地に変えたい

農地（田・畑）を宅地に変更するには、農業委員会の許可に加えて地目変更登記が必要です。

• 必要な手続き：地目変更登記
• 費用目安：3〜8万円
• 期間：1〜2週間

ケース8：登記面積と実際の面積が違う

相続や売却の際に登記面積と実測面積のズレが発覚したら地積更正登記で修正します。

• 必要な手続き：地積更正登記
• 費用目安：20〜60万円
• 期間：2〜3か月

ケース9：二世帯住宅を区分登記したい

親世帯・子世帯をそれぞれ独立した登記にすることで、住宅ローン控除を二重に受けられる場合があります。

• 必要な手続き：建物区分登記
• 費用目安：15〜25万円
• 期間：2〜4週間

ケース10：境界杭が見当たらない

工事や経年変化で境界杭が紛失した場合、再設置のために境界復元測量が必要です。

• 必要な手続き：境界復元測量
• 費用目安：15〜50万円
• 期間：1〜2か月

まとめ：自分に当てはまるケースは？

ケース	手続き	費用目安
土地売却	境界確定測量	30〜80万円
相続分割	分筆登記	40〜100万円
新築	建物表題登記	8〜15万円
境界トラブル	境界確定測量	30〜80万円
増築	表題変更登記	6〜12万円
解体	滅失登記	3〜5万円
農地転用	地目変更登記	3〜8万円
面積誤差	地積更正登記	20〜60万円
二世帯住宅	区分登記	15〜25万円
境界杭紛失	境界復元測量	15〜50万円

どのケースに当てはまるかわからない場合は、まず無料相談を活用しましょう。

土地家屋調査士に無料で相談する

「隣の家との境界がわからなくてトラブルになっている」「塀やフェンスの位置について隣地所有者ともめている」——このような境界トラブルは、放置すると深刻化し、裁判にまで発展するケースがあります。

この記事では、境界トラブルが起きる原因、4つの解決方法、費用と期間の目安を詳しく解説します。

境界トラブルが起きる主な原因

境界トラブルは以下のような原因で発生します。

1. 境界杭の紛失・移動

建物の建て替え工事、地震、経年劣化などで境界杭が移動・消失するケースが最も多いです。境界杭がなくなると、双方の記憶や認識の違いから争いが生じます。

2. 古い測量図と現況の不一致

昭和30〜40年代以前の測量図は精度が低く、現在の技術で再測量すると数十センチのズレが出ることがあります。

3. 相続による所有者変更

親世代が口頭で合意していた境界を子世代が認めない、相続人が複数いて意見が割れるといったケースです。

4. 建築工事・リフォームがきっかけ

隣地の建て替えで「以前より境界に寄って建てた」と感じた場合や、ブロック塀の積み替えで境界線がわからなくなるケースです。

境界トラブルの解決方法4つ

トラブルの程度に応じて、以下4つの方法を順番に検討しましょう。

方法1：当事者同士の話し合い

最もシンプルな方法です。感情的にならず、客観的な資料（公図・地積測量図・過去の写真）をもとに冷静に話し合いましょう。ただし、合意内容は必ず書面に残すことが重要です。

方法2：土地家屋調査士による境界確定測量

最も一般的で効果的な解決方法です。国家資格を持つ土地家屋調査士が、法務局の資料・GPS測量・隣地との立会いを通じて正確な境界を確定します。費用は30〜80万円ですが、法的な根拠のある解決が可能です。

方法3：筆界特定制度の利用

法務局に「筆界特定」を申請する制度です。筆界特定登記官が調査し、行政判断として筆界（境界）を特定します。

• 費用：申請手数料は数千円、ただし測量費用は別途（30〜50万円）
• 期間：6か月〜1年程度
• メリット：相手が話し合いに応じない場合でも一方的に申請できる
• デメリット：法的拘束力はない（不服の場合は裁判になる）

方法4：裁判（境界確定訴訟）

最終手段です。裁判所が境界を確定します。判決は法的拘束力があり、双方が従う必要があります。

• 費用：弁護士費用50〜100万円＋測量鑑定費30〜50万円
• 期間：1〜3年
• 注意：裁判になると隣人関係は完全に悪化するため、最後の手段とすべき

境界確定測量で解決する手順

最も推奨される「方法2：境界確定測量」の具体的な手順を解説します。

1. 土地家屋調査士に相談：状況を説明し、解決の見通しと費用の見積もりを取得
2. 資料調査：法務局で公図・地積測量図・登記記録を取得し、過去の境界情報を確認
3. 現地測量：GPS・トータルステーションで土地の形状を高精度に計測
4. 隣地所有者との立会い：測量結果をもとに現地で境界を確認。双方が合意したら境界杭を設置
5. 境界確認書の作成：合意内容を書面化し、双方が署名・捺印

土地家屋調査士は中立的な第三者として測量を行うため、双方が納得しやすいというメリットがあります。

費用と期間の目安

解決方法	費用	期間
話し合い	0円	数日〜数週間
境界確定測量	30〜80万円	2〜4か月
筆界特定制度	30〜50万円	6か月〜1年
裁判	80〜150万円	1〜3年

早期に専門家へ相談することが、費用・時間の両面で最も有利です。トラブルが深刻化してからでは選択肢が限られ、費用も膨らみます。

まとめ

境界トラブルは放置するほど解決が難しくなります。まずは土地家屋調査士に相談し、客観的な測量データをもとに解決を目指すのが最善策です。

話し合いで解決できない場合は筆界特定制度を、それでもダメなら裁判という段階的なアプローチを取りましょう。

境界トラブルに強い専門家を探す

境界杭がなくなった！まず何をすべき？

自宅や相続した土地を確認したとき、「境界杭（境界標）が見当たらない」と気づくケースは珍しくありません。工事・災害・経年劣化・隣地所有者の勝手な移動など、原因はさまざまです。

境界杭がないまま放置すると、隣地との境界トラブルや不動産売却時の障害につながります。この記事では、境界杭が見つからない場合にやるべきことと、再設置の費用・手順を解説します。

境界杭がなくなる主な原因

原因	具体例	頻度
工事・造成	道路拡張、外構工事で重機が破損	最多
自然災害	地震・台風・土砂崩れで流失	やや多い
経年劣化	木杭の腐食、プラスチック杭の破損	多い
隣地所有者の移動	故意または過失で抜去・移動	少ない
地中に埋没	盛り土・舗装で見えなくなった	多い

境界杭がない場合の3つの対処法

1. 法務局で地積測量図を確認する

まず最寄りの法務局（登記所）で「地積測量図」が備え付けられているか確認しましょう。地積測量図があれば、境界点の座標が記録されているため、測量士や土地家屋調査士に依頼して同じ位置に復元できます。

• 地積測量図の取得費用：1通450円（窓口）、365円（オンライン）
• 登記情報提供サービスでオンライン閲覧も可能
• 平成17年以降の図面なら世界測地系座標が記載されており精度が高い

2. 隣地所有者と立会い確認を行う

地積測量図がない場合や古い図面しかない場合は、隣接する土地の所有者全員と境界の立会い確認を行います。これは土地家屋調査士が間に入って進めるのが一般的です。

• 隣地所有者全員の合意が必要
• 道路（官地）に面していれば市区町村の立会いも必要
• 合意できたら「筆界確認書」を作成し、境界杭を設置

3. 筆界特定制度を利用する

隣地所有者と話し合いがまとまらない場合は、法務局の筆界特定制度を利用できます。筆界特定登記官が現地調査や測量を行い、筆界（境界）を特定します。

• 裁判より費用が安く、期間も短い（6〜12か月程度）
• 申請手数料は対象土地の固定資産税評価額に応じて算出
• 特定結果に不服がある場合は裁判に移行も可能

境界杭の再設置にかかる費用

ケース	費用の目安	期間
地積測量図ありの復元測量	10万〜25万円	2〜4週間
確定測量（立会いあり）	30万〜60万円	1〜3か月
官民境界も含む確定測量	50万〜80万円	3〜6か月
筆界特定制度	20万〜50万円＋調査士費用	6〜12か月

※費用は土地の面積・形状・隣接地の数によって大きく変動します。

境界杭の種類と耐久性

種類	材質	耐久性	費用
コンクリート杭	コンクリート	半永久的	3,000〜5,000円/本
金属標（金属プレート）	真鍮・ステンレス	半永久的	2,000〜4,000円/本
プラスチック杭	合成樹脂	20〜30年	1,000〜2,000円/本
木杭	木材	数年	500〜1,000円/本

長期的な管理を考えると、コンクリート杭または金属標がおすすめです。

境界杭を勝手に動かすと犯罪になる

刑法第262条の2「境界毀損罪」により、境界標を損壊・移動・除去した者は5年以下の懲役または50万円以下の罰金に処せられます。隣地所有者が勝手に境界杭を動かした場合は、証拠を保全した上で土地家屋調査士や弁護士に相談しましょう。

まとめ：早めの対処がトラブル防止の鍵

• 境界杭がないことに気づいたら、まず法務局で地積測量図を確認
• 図面がなければ土地家屋調査士に相談して確定測量を検討
• 費用は10万〜80万円程度。土地の状況により大きく変動
• 隣地との合意が得られない場合は筆界特定制度を利用
• 不動産の売却・建築・相続を予定しているなら早めの対処がおすすめ

境界杭の問題は放置するほど解決が難しくなります。気になったら、まずはお近くの土地家屋調査士に無料相談してみましょう。

相続した土地の境界確認は本当に必要？

親や親族から土地を相続したとき、「境界確認」はつい後回しにしがちです。しかし、相続した土地の境界が曖昧なまま放置すると、将来の売却・建築・分筆の際に大きな障害になります。

この記事では、相続した土地の境界確認が必要なケース、費用の目安、手順をわかりやすく解説します。

相続した土地で境界確認が必要な5つのケース

ケース	理由	緊急度
売却する場合	買主から確定測量図を求められる	★★★
遺産分割で分筆する場合	分筆登記に確定測量が必須	★★★
建築・リフォームする場合	建築確認で敷地境界の明示が必要	★★☆
境界杭が見当たらない場合	将来のトラブル防止のため	★★☆
隣地所有者から指摘された場合	早期対応しないと紛争化の恐れ	★★★

相続土地の境界確認の流れ

ステップ1：法務局で登記情報を取得

まずは法務局で以下の書類を取得し、土地の現状を把握します。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）：所有者・面積・地目などの基本情報
• 地積測量図：境界点の座標が記録されている（ない場合もある）
• 公図：土地の位置関係を示す図面

ステップ2：土地家屋調査士に相談

取得した資料を持って土地家屋調査士に相談します。現地の状況（境界杭の有無、隣地の状況）を確認してもらい、必要な作業と見積もりをもらいましょう。

• 初回相談は無料の事務所が多い
• 複数の事務所で見積もりを取ると適正価格がわかる
• 相続登記の完了が前提（未登記なら司法書士に先に依頼）

ステップ3：確定測量の実施

土地家屋調査士が隣地所有者全員に立会いを依頼し、境界を確認します。全員の同意が得られたら筆界確認書を作成し、境界標を設置します。

ステップ4：登記手続き（必要な場合）

分筆登記や地積更正登記が必要な場合は、確定測量の結果をもとに法務局に申請します。

費用の目安

作業内容	費用の目安	期間
確定測量（民民境界のみ）	30万〜50万円	1〜2か月
確定測量（官民境界含む）	50万〜80万円	3〜6か月
分筆登記	15万〜30万円	2〜4週間
地積更正登記	10万〜20万円	2〜4週間

※確定測量の費用は、土地の面積・形状・隣接地の数によって変動します。

相続土地の境界確認でよくある問題

隣地所有者が不明・所在不明

相続が繰り返され、隣地の所有者が特定できないケースが増えています。この場合は以下の方法で対処します。

• 法務局で登記簿を確認し、所有者を特定
• 住民票や戸籍の附票で現住所を追跡
• それでも不明な場合は筆界特定制度を利用

境界について親族間で認識が異なる

「お爺ちゃんはここが境界だと言っていた」など、口頭の伝承のみで境界が定まっているケースがあります。これは法的な効力がないため、測量と立会い確認で正式に確定させる必要があります。

相続登記が未了のまま放置されている

令和6年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。境界確認の前に、まず相続登記を完了させましょう。

まとめ

• 相続した土地の境界確認は、売却・分筆・建築を予定しているなら必須
• まずは法務局で地積測量図と登記事項証明書を取得
• 費用は30万〜80万円程度。早めに対処するほど費用を抑えやすい
• 隣地所有者が不明な場合は筆界特定制度を利用
• 相続登記の義務化に伴い、早期対応がますます重要に

相続した土地の境界問題は、放置するほど解決が難しくなります。まずはお近くの土地家屋調査士に相談してみましょう。

土地を売ろうとしたら不動産会社から「境界確定してください」と言われた経験はありませんか？実は土地売却において境界確定は避けて通れない重要な手続きです。

この記事では、なぜ土地売却前に境界確定が必要なのか、費用相場30〜80万円の内訳、手続きの流れと期間まで、初めての方にもわかりやすく解説します。

土地売却で境界確定が求められる理由

土地の売買において、買主・不動産会社・金融機関のいずれもが「境界が明確であること」を求めます。これには明確な理由があります。

買主・銀行が境界明示を条件にするケースが増えている

近年、不動産取引において境界明示義務が事実上のスタンダードになっています。売買契約書にも「売主は引き渡しまでに境界を明示すること」という条項が盛り込まれるのが一般的です。

• 買主の視点：境界が不明確な土地を購入すると、将来隣地との間でトラブルになるリスクがある
• 金融機関の視点：住宅ローンの担保として土地を評価する際、境界が確定していないと正確な担保評価ができない
• 不動産会社の視点：境界トラブルは売買後のクレームに直結するため、取引前に解消しておきたい

境界未確定だと売却価格が下がる

境界が確定していない土地は「公簿売買」（登記上の面積で売買）となり、実測売買と比べて売却価格が低くなる傾向があります。理由は以下の通りです。

• 実際の面積が登記面積より小さい可能性がある
• 買主が境界リスクを価格に反映（値引き要求）する
• 金融機関が担保評価を低く見積もる

実測売買であれば正確な面積に基づいた適正価格で売却できるため、境界確定の費用を差し引いても手取りが多くなるケースは少なくありません。

境界確定をせずに売却するとどうなる？

「費用がかかるから境界確定せずに売りたい」と考える方もいますが、大きなリスクがあります。

引き渡し後に境界トラブルが発生するリスク

売却後に隣地の所有者が「ここは自分の土地だ」と主張してきた場合、売主が契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を問われる可能性があります。

• 損害賠償を請求される
• 売買契約を解除される
• 裁判になれば数年間の時間と多額の弁護士費用がかかる

実際のトラブル事例

事例1：都内の住宅地を境界未確定のまま売却。引き渡し後に隣地所有者が「塀は越境している」と主張し、買主と売主の双方が訴訟に巻き込まれた。最終的に和解金200万円＋弁護士費用150万円を売主が負担。

事例2：相続した土地を「公簿売買」で売却。後日、実測面積が登記面積より10㎡少ないことが判明し、差額分の返金を求められた。

こうしたトラブルを防ぐためにも、売却前の境界確定は「保険」と考えるべきです。

境界確定測量の費用相場

境界確定測量の費用は土地の条件によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。

費用の目安

条件	費用目安
一般的な住宅地（100〜200㎡）	30〜50万円
隣接地が多い（4筆以上）	50〜70万円
広い土地（500㎡以上）	60〜80万円
官民境界（道路との境界）が必要	+10〜20万円

費用の内訳

• 調査費用（公図・登記簿・過去の測量図の取得）：3〜5万円
• 現地測量費用（GPSやトータルステーション使用）：15〜30万円
• 立会い調整費（隣地所有者・道路管理者との日程調整）：5〜10万円
• 境界確認書作成費（図面・書類作成）：5〜10万円
• 境界標設置費（金属プレート・コンクリート杭など）：3〜5万円

境界確定測量の流れと期間

境界確定測量は以下のステップで進みます。全体で2〜4か月が目安です。

ステップ1：土地家屋調査士への相談・依頼（1〜2週間）

まずは土地家屋調査士に相談し、見積もりを取ります。2〜3社に相見積もりを取ることをおすすめします。

ステップ2：資料収集・現地調査（1〜2週間）

法務局で公図・登記簿・過去の地積測量図を取得し、現地で仮測量を行います。

ステップ3：隣地所有者との立会い（1〜3か月）

最も時間がかかるステップです。隣地所有者全員と日程を調整し、現地で境界を確認します。相続で所有者が不明な場合や、所有者が遠方に住んでいる場合は期間が延びます。

ステップ4：境界確認書の作成・署名（1〜2週間）

全員の合意が得られたら、境界確認書を作成し、関係者全員が署名・捺印します。

ステップ5：完了・書類の受け取り（1週間）

確定測量図・境界確認書が完成し、依頼者に引き渡されます。

費用を抑えるためのポイント

境界確定測量の費用を少しでも抑えるために、以下のポイントを意識しましょう。

• 相見積もりを取る：2〜3社から見積もりを取り、費用と内容を比較する
• 既存の測量図・公図を用意する：過去に測量した図面があれば作業の一部を省略できる場合がある
• 隣地所有者と事前に良好な関係を築く：立会い拒否・紛争になると費用が跳ね上がる
• 売却の半年前に着手する：余裕をもって進めれば急ぎ料金を避けられる
• 分筆登記も同時に依頼する：セットで依頼すると割引になるケースがある

まとめ

土地売却前の境界確定は「コスト」ではなく「投資」です。費用は30〜80万円かかりますが、境界を確定させることで適正価格での売却が可能になり、将来のトラブルリスクも回避できます。

売却を考え始めたら、半年前には土地家屋調査士に相談することをおすすめします。早めに動くことがスムーズな売却への第一歩です。

土地家屋調査士に無料で見積もりを依頼する

不動産会社から「確定測量図を用意してください」と言われて困った経験はありませんか？確定測量図がないと売却が進まないケースが増えています。この記事では、確定測量図が必要な理由・取得方法・費用・スケジュールを詳しく解説します。

確定測量図とは？

確定測量図とは、隣地の所有者・道路管理者全員が境界位置に合意した上で作成された測量図です。「境界確認書」（全員の署名捺印入り）とセットで作成されます。

土地家屋調査士が作成する民間の書類であり、法務局に保管されている地積測量図とは別物です。確定測量図は所有者が自ら保管する書類です。

確定測量図に記載されている内容

• 土地の形状・面積（地積）
• 各境界点の座標値・距離
• 隣接地番・道路幅員
• 境界杭の位置と種類
• 作成年月日・土地家屋調査士の資格番号
• 隣接地所有者全員の確認印

地積測量図との違いを図解で解説

多くの方が混同しやすい「確定測量図」と「地積測量図」。最も重要な違いは隣地との合意の有無です。

• 確定測量図：隣地全員の合意あり→土地売却に使える
• 地積測量図：合意なしの公的記録→土地売却の代わりにはならない

「法務局で地積測量図を取得すれば売却できる」と思っている方が多いですが、地積測量図だけでは境界が確定したとはみなされません。不動産売却には確定測量図が必要です。

売却時に確定測量図が必要な3つの理由

理由①：買主が土地の範囲を明確に確認する必要がある

不動産を購入する買主にとって、「自分が買う土地がどこからどこまでか」は最重要の確認事項です。境界が曖昧なまま購入すると、引き渡し後に隣人との間でトラブルになりかねません。買主はこのリスクを避けるため、確定測量図を求めます。

理由②：住宅ローン審査で金融機関が境界確定を求める

買主が住宅ローンを利用する場合、融資する金融機関は担保となる土地の評価を行います。このとき、境界が確定している証拠として確定測量図の提出を求める金融機関が多くいます。確定測量図がなければローン審査が通らず、売却自体が成立しないケースもあります。

理由③：売主の契約不適合責任リスクを回避できる

2020年の民法改正で「契約不適合責任」が明確化されました。境界が未確定のまま売却し、後に境界トラブルが発生した場合、売主が損害賠償を請求される可能性があります。確定測量図があれば、売却時点での境界を明確に証明でき、このリスクをほぼ回避できます。

確定測量図がない場合の3つのリスク

確定測量図がないまま不動産売却を進めると、以下の3つのリスクが生じます。

リスク①：売却価格が下がる（または売れない）

確定測量図がない土地は「境界未確定物件」として扱われ、相場より5〜15%程度低い価格での売却になるケースがあります。投資家や業者への売却（いわゆる「現状有姿売買」）となり、個人買主への売却より条件が悪くなりやすいです。

リスク②：売却活動が長引く

一般の買主は境界未確定物件を敬遠する傾向があります。売却活動を始めても「確定測量図を出してほしい」と求められ、その間に測量を実施することになると、売却完了まで半年〜1年以上かかることもあります。

リスク③：引き渡し後に境界トラブルになる

境界が曖昧なまま売却し、新しい所有者（買主）と隣地の間でトラブルが発生した場合、売主が責任を問われることがあります。特に建て替えや増築の際に境界が問題になることが多く、訴訟に発展するケースもあります。

確定測量図を取得するための流れと期間

確定測量は上のフローに沿って進みます。全体の期間は2〜4か月が目安ですが、隣地所有者の状況によっては6か月以上かかることもあります。早めに着手することが重要です。

費用の内訳と相場

確定測量の費用目安は30〜80万円です。主な費用の内訳は以下のとおりです。

• 事前調査費（登記情報取得・資料収集）：1〜3万円
• 現地測量費（機器を使った実測）：10〜20万円
• 立会い調整費（隣地所有者への連絡・調整）：5〜15万円
• 境界確認書作成費（書類作成・製本）：5〜10万円
• 境界杭設置費（金属鋲・石杭の設置）：3〜8万円
• 図面作成費（確定測量図の作成）：5〜10万円

費用を抑えるコツとして、複数の土地家屋調査士に相見積もりを依頼することをお勧めします。また、土地の公図・登記事項証明書・既存の測量図を事前に準備しておくと調査期間が短縮され、コスト削減につながることがあります。

隣地所有者が協力しない場合の対処法

確定測量で最大の障壁となりやすいのが「隣地所有者が協力してくれない」ケースです。主な対処法を解説します。

対処法①：筆界特定制度（法務局）

法務局に申請することで、筆界特定登記官が専門家（土地家屋調査士・民間紛争解決手続代理関係業務）を活用して土地の筆界を特定する制度です。隣地所有者の同意が不要で、費用は土地の固定資産税評価額に応じて数万円〜数十万円かかります（申請費用は土地家屋調査士の費用とは別）。

対処法②：境界問題相談センター（ADR）

各都道府県の土地家屋調査士会が運営する紛争解決機関です。調停委員が間に入り、話し合いによる解決を目指します。訴訟より費用・時間が少なく済む場合があります。

対処法③：弁護士との連携・民事訴訟

上記の手段で解決しない場合は、弁護士を交えた法的手続き（境界確定の訴え）になります。時間と費用がかかりますが、最終的に裁判所が境界を確定します。

いずれの場合も、最初の相談窓口は土地家屋調査士です。状況に応じて最適な解決方法を提案してもらえます。

売却前の最適なタイミングと準備スケジュール

上のタイムラインが示すとおり、確定測量は売却活動開始の最低6か月前、理想は1年前に着手するのがベストです。

売却前チェックリスト

• ☑️ 過去の確定測量図・境界確認書の有無を確認する
• ☑️ 法務局で公図・地積測量図を取得する
• ☑️ 土地家屋調査士に相談・見積もりを依頼する（複数社）
• ☑️ 隣地所有者との関係を事前に良好に保つ
• ☑️ 確定測量完了後、不動産会社への売却依頼を開始する

よくある質問（Q&A）

Q：確定測量図と境界確認書は同じものですか？
A：異なります。確定測量図は土地の形状・境界点・面積を示す図面です。境界確認書は隣地所有者全員が境界位置に合意したことを示す書類で、確定測量図とセットで作成されます。

Q：過去に作った確定測量図は使えますか？
A：基本的には使えます。ただし、作成から年数が経過している場合や、その後に境界杭が移動・撤去されている場合は再確認が必要です。不動産会社や土地家屋調査士に確認してもらいましょう。

Q：隣地が空き地・更地で所有者不明の場合はどうすれば？
A：法務局の登記簿で所有者を調べ、最後の住所に連絡を取ることが基本です。所有者が行方不明の場合は「所有者不明土地関連法」に基づく手続きや筆界特定制度の活用を検討します。土地家屋調査士に相談することをお勧めします。

Q：確定測量を依頼してから完了までどのくらいかかりますか？
A：一般的に2〜4か月かかります。隣地所有者・道路管理者の人数が多い場合や、協力が得られにくい場合は6か月以上かかることもあります。

まとめ

不動産売却で確定測量図が必要な理由と取得方法を解説しました。要点をまとめます。

• ✅ 確定測量図は買主保護・ローン審査・契約不適合責任回避のために必要
• ✅ 確定測量図がないと売却価格が下がり、売却活動が長期化するリスクがある
• ✅ 取得には2〜4か月・30〜80万円かかるため、売却の6か月以上前に着手する
• ✅ 隣地所有者が協力しない場合は筆界特定制度・ADRを活用できる
• ✅ まず土地家屋調査士に相談して最適な方法と費用を確認する

→ 地域の土地家屋調査士を無料で探す・見積もり依頼

「土地家屋調査士」という資格をご存知ですか？不動産取引で名前を聞くことはあっても、具体的にどんな仕事をしているのかわからないという方は多いのではないでしょうか。

この記事では、土地家屋調査士の仕事内容、資格の概要、依頼できる業務、費用の目安をわかりやすく解説します。

土地家屋調査士とは？

土地家屋調査士は、不動産の「表示に関する登記」を独占業務として行う国家資格者です。具体的には、土地や建物の物理的な情報（所在・形状・面積・構造）を調査・測量し、法務局の登記簿に登録する仕事です。

土地家屋調査士の位置づけ

• 根拠法：土地家屋調査士法（昭和25年制定）
• 監督官庁：法務省
• 全国の登録者数：約16,000人（2024年現在）
• 試験の合格率：約8〜10%（難関国家資格の一つ）

不動産に関する登記は「表示の登記」と「権利の登記」に大別されます。土地家屋調査士は前者、司法書士は後者を担当します。

土地家屋調査士の主な仕事内容

1. 境界確定測量

最も依頼が多い業務です。土地の境界を正確に測量し、隣地所有者と立会いを行って境界を確定させます。土地売却・分筆・相続の際に必要になります。

2. 土地の登記

• 分筆登記：1つの土地を2つ以上に分割する
• 合筆登記：複数の土地を1つにまとめる
• 地目変更登記：土地の用途を変更する（田→宅地など）
• 地積更正登記：登記面積の誤りを修正する

3. 建物の登記

• 建物表題登記：新築建物を登記簿に初めて登録する
• 建物表題変更登記：増築・改築による変更を登記する
• 建物滅失登記：解体した建物の登記を抹消する
• 建物区分登記：マンション・二世帯住宅を区分所有にする

4. 筆界特定手続きの代理

法務局の筆界特定制度を利用する際に、土地所有者の代理人として手続きを行います。

5. ADR（裁判外紛争解決手続）の代理

ADR認定を受けた土地家屋調査士は、境界に関する紛争の調停・仲裁の代理を行うことができます。裁判によらない解決を目指す制度です。

土地家屋調査士に依頼するメリット

正確な測量データに基づく安心感

GPS・トータルステーションなど最新の測量機器を使い、ミリ単位の精度で測量を行います。法務局に提出する図面も国家資格者が作成するため、法的な信頼性が高いです。

隣地との調整をプロに任せられる

境界確定では隣地所有者との立会い・交渉が必要ですが、土地家屋調査士が中立的な第三者として間に入るため、当事者同士で話し合うよりもスムーズに進みます。

法的義務のある登記を確実に完了

建物表題登記や滅失登記は法律で期限が定められています。期限内に確実に完了させるためには、専門家への依頼が安心です。

土地家屋調査士の費用の目安

業務内容	費用目安
境界確定測量	30〜80万円
現況測量	10〜30万円
分筆登記	10〜20万円（＋測量費）
建物表題登記	8〜15万円
建物滅失登記	3〜5万円
地目変更登記	3〜8万円
地積更正登記	20〜60万円

費用は土地の広さ・形状・地域によって異なります。相見積もりを取って比較することをおすすめします。

土地家屋調査士を探す方法

• インターネット検索：「○○市 土地家屋調査士」で検索
• ポータルサイト：登記測量ドットコムなど、地域から専門家を検索できるサイトを利用
• 紹介：不動産会社・ハウスメーカー・司法書士からの紹介
• 土地家屋調査士会：各都道府県の調査士会に問い合わせて紹介を受ける

まとめ

土地家屋調査士は、土地や建物の物理的な情報を正確に測量・登記する国家資格者です。土地売却・相続・新築・境界トラブルなど、不動産に関する重要な場面で不可欠な存在です。

まずは無料相談を活用して、ご自身の状況に合った対応を確認してみてください。

土地家屋調査士を地域から探す

土地に関する手続きで「測量が必要です」と言われたとき、どの種類の測量を依頼すればよいか迷ったことはありませんか？実は測量には主に3種類あり、目的・費用・必要な場面がまったく異なります。

この記事では確定測量・現況測量・地積測量図の違いを比較表と図解でわかりやすく解説します。土地の売却・相続・建築計画を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

確定測量とは？隣地の合意を得て境界を確定する測量

確定測量とは、隣地の所有者・道路管理者全員の立会いと合意を得て、土地の境界を法的に確定させる測量です。測量の結果は「境界確認書」として書類化され、現地には境界杭（金属製または石製）が設置されます。

確定測量が終わると確定測量図と境界確認書が作成されます。これらは土地売却時に買主や不動産会社・金融機関へ提出する重要書類です。

確定測量が必要なケース

• 土地・不動産の売却：買主や金融機関が境界明示を求めることが多い
• 担保設定・住宅ローン審査：銀行が境界確認を条件にするケースがある
• 土地の分筆登記：土地を分割するためには境界確定が前提になる
• 隣地との境界トラブル解決：法的根拠のある境界確定が必要な場合
• 相続した土地を売却・贈与する場合：後のトラブル防止として重要
• 建物の建て替え前に境界を明確にしたい場合

確定測量の費用・期間の目安

• 費用：30〜80万円（土地の広さ・形状・隣接地数・地域によって大きく異なる）
• 期間：2〜4か月（隣地所有者・道路管理者との立会い調整が主な時間）
• 依頼先：土地家屋調査士（国家資格者）

確定測量は法的効力が最も高い測量です。費用と時間はかかりますが、完了後は将来にわたる境界トラブルをほぼ防ぐことができ、土地の資産価値向上にも繋がります。土地売却・分筆・担保設定が目的なら避けられない手続きと考えてください。

現況測量とは？隣地合意なしに土地の現状を計測する測量

現況測量（げんきょうそくりょう）とは、隣地との境界確定・合意なしに、現在の土地の形状・面積・高低差などを計測する測量です。あくまで「現在の状況を把握する」ための測量であり、境界の法的確定は行いません。

現況測量が必要なケース

• 建築設計・リフォーム計画：建築士が設計図を作成するために土地の形状を把握したい
• 土地の現状確認・資産把握：相続した土地の概算面積を確認したい
• 農地転用申請：申請書類に現況図面が必要なケース
• 開発・造成計画：土地の地形・高低差・排水状況を把握したい
• 不動産査定の参考資料：概算面積を算出したい

現況測量の費用・期間の目安

• 費用：10〜30万円（土地の広さ・地形の複雑さによる）
• 期間：1〜2週間（隣地との調整が不要なため短期間で完了）
• 依頼先：土地家屋調査士または測量士

現況測量は確定測量と比べて費用が安く、期間も短い点が特徴です。ただし、土地売却・担保設定・境界トラブル解決には使えません。用途を事前に明確にしてから依頼することが重要です。「建築設計にのみ必要」であれば現況測量で十分ですが、将来的に売却も考えているなら最初から確定測量を依頼する方がトータルコストを抑えられることもあります。

地積測量図とは？法務局に備え付けの公的測量図

地積測量図（ちせきそくりょうず）とは、分筆登記・地積更正登記の際に法務局に提出・備え付けられる公的な測量図です。土地家屋調査士が作成し、登記申請とともに法務局に提出されます。誰でも法務局の窓口またはオンラインで取得可能です。

地積測量図に記載されている主な内容

• 土地の地番・所在地・地目（宅地、田、畑、山林など）
• 土地の形状・地積（面積）と求積表（計算式）
• 境界点の座標値（平成以降は世界測地系）
• 方位・縮尺・作成年月日
• 隣接地の地番・道路幅員
• 作成した土地家屋調査士の氏名・資格番号

地積測量図の取得方法と費用

• 法務局の窓口：1通600円（申請書記入→窓口提出→即日または後日取得）
• 登記情報提供サービス（オンライン）：1通362円（会員登録が必要）
• 郵送申請：収入印紙600円＋返信用封筒が必要

重要な注意点として、すべての土地に地積測量図があるわけではありません。分筆登記・地積更正登記が行われていない土地には存在しません。また古い地積測量図（昭和30〜40年代以前）は精度が低く、実際の境界と一致しないことがあります。地積測量図はあくまで「参考資料」であり、土地の境界を法的に確定するものではない点を理解しておきましょう。

3種類の測量の違いを比較表で解説

上の比較表を参考に、あなたの目的に合った測量を選びましょう。ポイントをまとめると次のとおりです。

目的別クイックガイド

• 🏠 土地を売りたい → 確定測量（境界の法的確定が必要）
• 🏗️ 建物を建てたい・リフォームしたい → 現況測量（形状把握で十分なことが多い）
• 📋 土地の面積を参考確認したい → 地積測量図の取得（600円〜）
• ✂️ 土地を分割（分筆）したい → 確定測量が前提として必要
• 💰 相続した土地を整理したい → 売却・贈与なら確定測量、保有のみなら不要

土地売却に必要な測量：確定測量が事実上の必須手続き

不動産売却において、確定測量は事実上の必須手続きになっています。特に都市部・郊外の住宅地では、確定測量図がないと売却が難しいケースが増えています。

理由①：買主が「どこまでが自分の土地か」を確認したい

購入者の立場から見れば、自分が買う土地がどこまでかを明確にしたいのは当然です。「この杭から向こうは隣の土地」という明確な根拠がなければ、購入をためらう買主が多くいます。

理由②：住宅ローン審査で銀行が境界確認を求める

買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関が担保評価として境界確認書・確定測量図の提出を求めることがあります。特に都市部の高額物件では厳格にチェックされる傾向があります。

理由③：将来の契約不適合責任を回避できる

境界未確定のまま売却し、後から境界トラブルが発生した場合、売主が契約不適合責任を問われるリスクがあります。確定測量を済ませておけば、このリスクをほぼゼロにできます。

一般的に、不動産会社への売却依頼から売買契約・引き渡しまでは3〜6か月かかります。確定測量には2〜4か月かかるため、売却を考え始めたらすぐに測量の手配を始めるのが最も効率的です。

相続・建築・農地転用に必要な測量は？

相続した土地の場合

相続した土地をそのまま保有する場合は測量が必須ではありません。しかし、売却・分筆・贈与する場合は確定測量が必要です。令和6年4月から義務化された相続登記とセットで依頼すると効率的です。複数の相続人で土地を正確に分割（遺産分割）する際にも、正確な面積・境界の確定が重要になります。

新築・建て替えの場合

建築確認申請では現況測量図で足りる場合が多いです。建築士が設計図を作成するために土地の形状・面積を把握する目的であれば確定測量は不要です。ただし、境界が不明確な場合や隣地と近接している場合（越境の疑いがある場合）は、建築前に確定測量をしておくと安心です。

農地転用の場合

農地転用申請には現況測量図・地積測量図（または公図）が必要です。転用後に分筆登記を行う場合は確定測量も必要になります。農地転用と土地の分割を同時に行う場合は、確定測量を先に実施しておくとスムーズです。

境界トラブル解決の場合

境界トラブルが発生している場合、確定測量で正確な境界を確定することが解決への近道です。もし隣地所有者の協力が得られない場合は、筆界特定制度（法務局への申請）やADR（境界問題相談センター）の活用も選択肢になります。土地家屋調査士はこれらの手続きの代理人になることができます。

費用と期間の目安

上の図に示したとおり、確定測量の費用は土地の複雑さによって大きく変わります。以下のような条件で費用が高くなります。

• 隣接地の数が多い（立会いが必要な所有者が増える）
• 土地の形状が複雑・面積が広い（測量点が増える）
• 過去の測量記録がない（資料調査に時間がかかる）
• 隣地所有者が遠方・不在・相続が発生している（調整が困難）
• 道路が国有地・市有地で管理者との調整が複雑

費用を抑えるためには、複数の土地家屋調査士に相見積もりを取ることが重要です。また、既存の測量図・公図・登記簿謄本を事前に用意しておくと調査期間が短縮され、コスト削減につながることがあります。

確定測量を依頼してから完了するまでの流れ

最も時間がかかるのは隣地所有者・道路管理者との立会い日程調整です。相手が多忙・遠方・不在の場合や、境界の位置について意見の相違がある場合には、数か月以上かかることもあります。

依頼前に準備しておくと良いもの

• 土地の登記事項証明書（法務局またはオンラインで取得）
• 公図（法務局で取得、1通450円）
• 既存の測量図・境界確認書（あれば）
• 固定資産税納税通知書（地番の確認に使用）
• 隣地所有者の連絡先（わかれば）

まとめ：用途別に最適な測量を選ぼう

3種類の測量の使い分けをあらためてまとめます。

• ✅ 確定測量：土地売却・分筆・担保設定・境界トラブル解決（30〜80万円、2〜4か月）
• ✅ 現況測量：建築設計・農地転用・現状確認（10〜30万円、1〜2週間）
• ✅ 地積測量図：公的記録の確認・参考資料として活用（600円〜で取得）

どの測量が必要か迷ったときは、土地家屋調査士に無料で相談するのが最も確実です。状況を伝えれば、最適な測量方法と費用の見積もりを提案してもらえます。複数の事務所から見積もりを取って比較することも重要です。

→ 地域の土地家屋調査士を無料で探す・見積もり依頼

「地積測量図」という言葉を耳にしたことはありますか？土地の売買・相続・建築などの手続きで必要になることがある公的な図面です。この記事では、地積測量図の見方・記載内容・取得方法を詳しく解説します。

地積測量図とは？

地積測量図（ちせきそくりょうず）とは、分筆登記・地積更正登記の際に土地家屋調査士が作成し、法務局に提出・備え付けられる公的な測量図です。法務局の登記所に保管されており、誰でも一定の手数料を払って取得できます。

地積測量図が作成されるのは、主に以下の場合です。

• 土地の分筆登記（1つの土地を複数に分けるとき）
• 地積更正登記（登記上の面積を実測面積に合わせるとき）
• 土地表題登記（新たに土地を登記するとき）

なお、分筆・地積更正登記が行われていない土地には地積測量図が存在しません。特に古い土地では存在しないケースが多くあります。

地積測量図の記載内容を詳しく解説

地積測量図には、法務省令に定められた様式に従い、以下の内容が記載されています。

必須記載事項

• 地番・所在：土地の登記上の地番と所在地（住所とは異なる場合がある）
• 地目：宅地・田・畑・山林・雑種地など（登記上の地目）
• 地積（面積）：単位は㎡（平方メートル）、小数点以下2桁まで
• 求積表：面積の計算式（三斜法・座標法など）が記載される
• 境界点番号：T-1・T-2・B-1などの記号で境界点を示す
• 座標値：各境界点の座標（平成以降は世界測地系）
• 方位：真北または磁北（必ず確認が必要）
• 縮尺：1/250・1/500などの縮尺比率
• 作成年月日：測量・図面作成の日付
• 作成者：土地家屋調査士の氏名・資格番号
• 隣接地番：隣の土地の地番

記載されていない場合がある項目（古い図面）

• 座標値（昭和の古い図面には記載されていないことが多い）
• 境界杭の種類・材質
• 道路の幅員

地積測量図の見方（図解）

上の図解を参考に、地積測量図の主要な要素の見方を解説します。

境界点の見方

「T-1」「T-2」などの記号は境界点を示します。現地には境界杭（金属製ピンや石杭）が設置されており、地積測量図上の点と対応しています。境界点の座標値が記載されている図面は精度が高く信頼性があります。

求積表の見方

求積表には面積の計算式が記載されています。三斜法（土地を三角形に分割して計算）や座標法（座標値から計算）などがあります。計算結果の合計が「地積」として記載されます。

方位の確認方法

方位記号（矢印）が北を示しています。真北（地図上の北）か磁北（磁石が示す北）かを確認しましょう。現代の図面は真北を基準にするものが多いです。

縮尺の確認方法

「S=1/250」などの縮尺が記載されています。縮尺バー（スケールバー）と合わせて確認することで、実際の距離を計算できます。図面上の1cmが実際に何メートルになるかを把握するために重要です。

取得方法①：法務局の窓口

法務局の窓口での取得は1通600円で、全国の法務局・出張所で申請できます。申請の際は土地の「地番」（住所とは異なる登記上の番号）が必要です。

地番の調べ方

• 固定資産税の納税通知書に記載されている
• 法務局の窓口で住所から調べてもらえる（一部有料）
• ブルーマップ（住宅地図＋地番地図）で確認する
• 登記情報提供サービスの地図情報サービスで確認する

取得方法②：登記情報提供サービス（オンライン）

法務省が運営する「登記情報提供サービス」（https://www1.touki.or.jp/）を利用すると、1通362円でオンライン取得できます（窓口取得より安い）。会員登録とクレジットカードが必要ですが、24時間365日取得可能です。

オンライン取得の注意点

• 取得できるのはPDF形式の閲覧用データ（法的効力のある証明書ではない）
• 登記申請などの公的手続きには窓口取得の証明書が必要な場合がある
• 会員登録時に本人確認が必要

参考資料として使用する場合（面積確認・建築設計の参考など）はオンライン取得で十分です。登記申請や法的手続きに使用する場合は窓口取得の証明書を取得してください。

地積測量図と確定測量図・公図との違い

地積測量図と似た書類として「確定測量図」「公図」があります。それぞれの違いを理解しておきましょう。

地積測量図と公図の違い

• 地積測量図：精度の高い測量に基づく図面（登記申請時に提出）
• 公図：土地の区画・位置関係を示す参考図（精度は低い、法務局で450円）

公図はもともと明治時代の地租改正時に作成されたもので、精度は非常に低く現地と大きくずれていることがあります。公図はあくまで「土地の区画の全体像を把握するための参考資料」として使い、実際の面積・形状の確認には地積測量図や確定測量図を使いましょう。

地積測量図と確定測量図の違い

• 地積測量図：法務局に保管される公的記録、隣地の合意不要
• 確定測量図：所有者が保管する私的書類、隣地全員の合意あり

土地売却時は確定測量図が必要です。地積測量図があっても確定測量図の代わりにはなりません。

古い地積測量図の注意点と対処法

地積測量図の精度は作成年代によって大きく異なります。上の図が示すとおり、古い図面ほど精度が低く、現地と一致しない場合があります。

昭和30〜40年代以前の地積測量図の問題点

• 測量機器の精度が低く、面積・形状に誤差が大きい
• 境界点の座標値が記載されていないため、現地復元が困難
• 磁北基準のため、現在の地図との整合が取りにくい
• 隣地との境界が実際とずれている場合がある

古い地積測量図の対処法

古い地積測量図しか存在しない場合、土地売却や分筆を行う際には現地で新たに確定測量を行う必要があります。古い図面は参考資料として使用し、実際の境界は現地で確定測量により確認することが重要です。

平成17年以降に作成された地積測量図は世界測地系の座標値が記載されており、精度が高く信頼性があります。

地積測量図がない土地はどうすればよい？

地積測量図がない土地の場合、目的に応じて以下の対応を検討します。

土地の面積・形状の確認が目的の場合

• 公図（法務局で450円）で大まかな形状を確認する
• 土地家屋調査士に現況測量を依頼する（10〜30万円）
• 不動産登記簿の地積欄の数値を参考にする（精度は保証されない）

土地売却・分筆が目的の場合

地積測量図がない土地を売却・分筆する場合は、確定測量を実施して確定測量図を作成する必要があります。確定測量が完了すると、分筆登記申請とともに新しい地積測量図が法務局に提出・保管されます。

相続登記だけを目的とする場合

令和6年4月から義務化された相続登記のみを行う場合、確定測量・地積測量図は必須ではありません。登記申請に必要な書類（戸籍謄本・遺産分割協議書など）があれば申請できます。

よくある質問（Q&A）

Q：地積測量図は土地の権利を証明する書類ですか？
A：いいえ。地積測量図は土地の「形状・面積・境界点」を示す図面であり、所有権を証明する書類ではありません。所有権の証明は登記事項証明書（謄本）で行います。

Q：地積測量図がない土地は売れますか？
A：売れますが、確定測量を実施する必要があります。地積測量図がなくても確定測量を行えば確定測量図が作成でき、売却可能になります。

Q：地積測量図を紛失しました。再取得できますか？
A：法務局に保管されているものを再取得できます。窓口（600円）またはオンライン（362円）で取得可能です。なお、確定測量図は法務局には保管されていないため、土地家屋調査士事務所に控えがあるか確認が必要です。

Q：地積測量図の面積と実際の面積が違うのはなぜですか？
A：古い地積測量図は精度が低く、実際の面積と異なる場合があります。また、過去に増改築・造成などで形状が変わった場合もあります。正確な面積を確認するには現況測量または確定測量が必要です。

Q：地積測量図はいつ更新されますか？
A：自動的には更新されません。分筆登記・地積更正登記を申請したときに新しい地積測量図が作成・保管されます。土地の形状が変わっても登記申請をしなければ更新されません。

まとめ

地積測量図についての重要なポイントをまとめます。

• ✅ 地積測量図は法務局に保管される公的な測量図（分筆・地積更正登記の際に作成）
• ✅ 窓口600円・オンライン362円で誰でも取得できる
• ✅ 古い図面（昭和30〜40年代以前）は精度が低く注意が必要
• ✅ 土地売却には地積測量図ではなく確定測量図が必要
• ✅ 地積測量図がない土地は法務局の公図や現況測量で概要を把握する
• ✅ 正確な境界確認には土地家屋調査士による確定測量が必要

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